O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide sobre o preço de alienação de imóveis e é de competência dos municípios. Geralmente, é aplicada uma alíquota entre 2% e 3%, embora alguns municípios possam adotar alíquotas mais elevadas, variando entre 4% e 5%.
Como funciona o ITBI nas Holdings?
Comumente, patriarca e matriarca incorporam seus bens imóveis ao capital social da Holding.
Nessa etapa, por se tratar de alienação de imóvel, a regra é a incidência do ITBI. No entanto, a Constituição Federal prevê a possibilidade de não pagamento do imposto, desde que a Holding não possua atividade preponderante imobiliária.
Considera-se como “atividade preponderante imobiliária” mais de 50% da receita operacional da Holding, nos 2 anos anteriores e nos 3 anos subsequentes à aquisição, decorrentes da venda, locação ou arrendamento de imóveis.
Quais são as polêmicas criadas pelo STF?
A interpretação de ausência de pagamento do ITBI tem sido objeto de controvérsia, diante de recentes decisões do STF.
O Tema 796 do STF, de 2020, estabeleceu que a imunidade em relação ao ITBI não abrange o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Já o Tema 1.113 do STF, de 2022, definiu que: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, podendo ser contestado pelo fisco mediante processo administrativo regular, e, finalmente, que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateralmente estabelecido.
Dessa forma, temos visto diversas discussões sobre a abrangência da não incidência do ITBI em casos de aportes de bens imóveis ao capital social de Holdings, isto é, o imposto incide somente sobre o valor do aporte ou sobre o valor total? Além disso, também há discussões sobre o valor de mercado do imóvel, de modo que diversas cidades têm aberto procedimentos administrativos para avaliá-los.
Conclusão
O ITBI é um tributo essencial quando falamos de Holding. A sua compreensão e o planejamento em relação ao entendimento de cada Município é fundamental para garantir conformidade fiscal e evitar custos adicionais.
Diante das exceções e das recentes decisões do STF, é importante que os contribuintes estejam atualizados e busquem orientação especializada para garantir uma gestão eficiente de suas transações imobiliárias.
