O 2º Projeto de Lei da Reforma Tributária (PLP 108/24) busca, dentre outras medidas, unificar o tratamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) entre os municípios brasileiros, alterando a base de cálculo e o momento de cobrança do imposto.
Alteração de Base de Cálculo
Atualmente, os municípios adotam como regra a utilização do valor venal do imóvel (VVR) ou do valor da transação como base de cálculo do ITBI, sempre escolhendo o maior entre eles, o que, obviamente, ocasionou muita discussão.
Diante de tanta polêmica sobre o assunto, em 2022 foi publicada a Súmula 1.113 do STF determinando, em síntese, que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada ao VVR nem à base de cálculo do IPTU exatamente por serem instituídos de forma arbitrária e unilateralmente pelas prefeituras, e, ainda, gozando o contribuinte de presunção de boa-fé (leia-se: transferindo o ônus de provar o valor real da transação para o Fisco).
O resultado de toda essa discussão é que o 2º Projeto de Lei propõe tornar obrigatória a prática adotada pelos Municípios, estabelecendo uma metodologia específica para estimar o valor de mercado dos imóveis, justamente para contornar a decisão do STF e permitir um aumento na base de cálculo do ITBI.
Momento de Cobrança do ITBI
Atualmente se estipula que o ITBI deve ser pago exclusivamente no momento do registro no Cartório de Imóveis, quando ocorre efetivamente a transferência da propriedade mediante o registro da Escritura Pública ou de documento semelhante, como um Contrato de Financiamento Imobiliário ou um ato societário, por exemplo.
O PLP 108/24 altera o momento do fato gerador do imposto, que passa a ser na “celebração do ato ou título translativo oneroso do bem imóvel ou do direito real sobre bem imóvel”.
Contudo, esta definição deve gerar debates sobre a interpretação do termo “celebração do ato” – seria apenas a assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda ou incluiria estágios preliminares como o aceite de uma proposta, por exemplo? E no caso de celebração de contratos com cláusulas resolutivas, como em pagamentos parcelados ou se dependerem da superação de determinadas condições para o seu fechamento?
Conclusão
Portanto, as mudanças ora em discussão em relação ao ITBI serão significativas no sentido de permitir aos Municípios aumentar ainda mais as arrecadações decorrentes do ITBI, tanto pelo aumento do valor de cobrança em cada transferência de imóvel, como antecipando o momento de sua cobrança.
E, no caso de aprovação da proposta atual de modificação da legislação, entendemos que será possível discutir judicialmente estas alterações, especialmente por irem em sentido contrário à Súmula do STF.
Seguimos acompanhando as discussões a respeito das modificações trazidas pela Reforma Tributária e os manteremos informados sobre as novidades.
